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住宅區變更商業區的問題，我們搜遍了碩博士論文和台灣出版的書籍，推薦林宏澔寫的 賺大錢靠土地(暢銷增訂版) 和王御風的 舊港新灣：打狗港濱戲獅甲都 可以從中找到所需的評價。
另外網站擬定中壢平鎮細部計畫(土地使用分區管制要點)案 ...也說明：變更 中壢平鎮都市計畫(部分住宅區、道路用地為中原大. 學用地及道路用地)案 ... 劃設土地使用分區包括：住宅區、住宅區(特)、商業區、. 商業區(附捷)、乙種工業區、 ...
這兩本書分別來自創見文化 和遠足文化所出版 。
中國文化大學 建築及都市設計學系 邱英浩所指導 陳錫洺的 以公平正義原則探討都市計畫工業區變更回饋之研究-以新北市都市計畫工業區為例 （2021），提出住宅區變更商業區關鍵因素是什麼，來自於變更回饋、公平正義、深度訪談。
而第二篇論文中國文化大學 巿政暨環境規劃學系 陳博雅所指導 蕭惠娟的 都市土地與非都市土地使用變更回饋制度之比較研究 （2010），提出因為有 義務負擔、回饋制度、土地使用變更回饋制度、都市土地開發的重點而找出了 住宅區變更商業區的解答。
最後網站臺中市土地使用許可制度改善策略之研究則補充：規劃十九處範圍得採用開發許可的審議流程簡化方式,將都市計畫住宅區變更為商業區使. 用,以促使土地開發的時程縮短並降低開發風險。從制度經濟學觀點,制度產生的最終目.
賺大錢靠土地(暢銷增訂版)
為了解決住宅區變更商業區 的問題，作者林宏澔 這樣論述：
土地投資門檻其實並不高，有些土地幾百萬就能買得到，此外，也比我們認為得更貼近我們，想組建家庭就會需要買房、老家太破舊想重新翻修、都更後的權利變更怎麼解、祖輩的共有土地怎麼分才公平等，都有可能是我們會遇到的問題，本書帶您認識房地產投資，掌握都市更新及危老最新商機，輕鬆進入投資房地產的天堂！ 有地沒地都要看，6大主題讓您秒懂何謂房地產投資！ Topic 1.奠定基本觀念，贏在起跑點 Topic 2.做好身家調查，以免踩陷阱 Topic 3.都更做得好，土地更有價 Topic 4.地主出地建商出資，合建雙贏 Topic 5.投資標的前，先分析利潤成本
Topic 6.危老重建貸款，政府給您靠 投資商機大解密，一次搞懂土地開發×都市更新×合建×危老商機箇中奧祕！ 【本書適合對象】 ★房地產投資者 ★建設公司相關人士 ★房仲公司相關人士 ★地政士 ★對投資土地有興趣者 【行銷活動】 ★LINE ID搜尋@twret，加入後跟協會打個招呼，即贈送價值1500元的「房地產投資線上課程」。 ★憑本書報名課程，另享九折優惠！
住宅區變更商業區進入發燒排行的影片
有爭議的新燕土地，由茂德建設接手頂新集團之後，乙種工業區改成住宅商業區，一路過關，內政部已通過了。
但是坤城在議會質疑，在市府「都更3箭」獎勵下，該基地容積率竟然可以從210%變成651%，為原來的3倍，外界估算獲利竟高達600多億元，真是不得了。請問有哪一個建商的案子，容積率可以增加到這麼多？市府有沒有「先射箭再畫靶」的嫌疑？
茂德公司雖然很霸氣地捐了一棟大樓給市政府當第二行政中心，但其實賺更大的是茂德啊，新北市有其他案例，容積給這麼「飽」的嗎？
城鄉局長說，茂德都市計畫案從乙種工業區申請變更為住宅區與商業區，同時又申請都更一箭捷運周邊增額容積、都更二箭主幹道容積加給，容積獎勵計算一次到位，而不是陸續申請，所以為651%，整體容積率類似新板車站、新莊副都心，屬於合理範圍。
原來這樣算合理範圍啊……
以公平正義原則探討都市計畫工業區變更回饋之研究-以新北市都市計畫工業區為例
為了解決住宅區變更商業區 的問題，作者陳錫洺 這樣論述：
隨著時代的演進，都市內的產業型態亦不斷的在改變，而產業外移後，土地所有權人為尋求土地最大最有效利用，向政府提出土地使用分區變更，其中又以工業區變更為住宅區及商業區為大宗；但土地使用強度變高，便會增加周邊公共設施及交通的負擔，而申請人的變更利得，政府要如何課以回饋，方能符合符合公平正義、達到地利共享的目標？乃是本研究的動機及目的。本研究透過文獻及法令分析、新北市都市計畫工業區變更案例分析，並深度訪談了12位產、官、學界及都市計畫委員，彙整出具共識的幾點結論：一、不動產估價技術及公開透明的土地開發財務計畫是討論回饋的基礎。二、儘量以土地、興建後建物之樓地板或代金等實質回饋。三、工變案的回饋標準應
因地制宜，可由中央訂回饋原則，地方政府依自擬的產業發展政策及各都市計畫區(或行政區)發展程度劃分回饋比例及等級。四、為避免工業區土地變更浮濫，並兼顧產業土地供需與儲備，建議後續由地方政府成立媒合平台，在申請變更前之土地必須強制先放到該平台媒合是否有適當買家。五、工業區變更是否須訂最小申請規模，建議由各地方政府參酌當地產業及都市發展政策來決定。
舊港新灣：打狗港濱戲獅甲
為了解決住宅區變更商業區 的問題，作者王御風 這樣論述：
近代高雄的發展與高雄港息息相關。1863年開港，1908年開始築港工程，高雄這個因高雄港而崛起的港市，除了原有的貨物運輸功能外，在日治末期隨著日本政府的南進政策，在戲獅甲地區興築了以軍需工業為主的工業港區。戰爭結束後，這個區域的軍事色彩逐漸淡去，但工業卻逐步增強，不僅奠定高雄成為「工業都市」的基礎，許多戰後與臺灣經濟息息相關的產業，如石化、鋼鐵業等，也從此地發跡。 從戲獅甲的變遷過程，可以看到臺灣工業發展的縮影。興起於日治末期的高雄戲獅甲工業區，為了配合日本帝國的南進政策，建立了煉鋁、機械、化學、肥料等工業。戰後中華民國政府接收後繼續沿用，進而發展塑膠、合板等
產業，台塑第一個工廠也在此建立，自此開啟日後的石化產業。戲獅甲是臺灣最早形成、最重要的工業區，其歷史脈絡包含日治末期的軍需工業、戰後公營事業的接收、臺灣石化及重工業、國營事業民營化、舊港區活化、地方政府與中央之間的拉鋸，以及高雄市與高雄港發展等議題。 本書是第一本研究戲獅甲工業區的專著，各章依歷史發展鋪陳敘述：日治時期的萌芽；戰後的接收；美援扶持下的戲獅甲黃金時期；戲獅甲工廠轉型失敗後的衰微；戲獅甲工廠民營化後，在多功能經貿園區及亞洲新灣區的政策下，成為高雄新的商業中心。 本書特色 高雄戲獅甲是臺灣工業發展的縮影，本書是第一本研究戲獅甲工業區的專著。書中搭配數百張彩色照片和繪圖，
圖文並茂，並在每一章最後以當時的地圖為底圖，繪製當時的發展概況。 專文推薦 李文環（國立高雄師範大學台灣歷史文化及語言研究所副教授） 陳啟仁（國立高雄大學建築學系教授）
都市土地與非都市土地使用變更回饋制度之比較研究
為了解決住宅區變更商業區 的問題，作者蕭惠娟 這樣論述：
由於台灣地區大量人口集中於都市，使都市化提升及經濟結構改變，造成各種產業對土地的需求增加，政府為配合國內經濟結構轉型與各類產業用地需求改變，各相關部門乃釋出大量農地供住宅、商業、工業、及工商業綜合用地等使用。台灣目前所實施的土地使用規劃及管制制度，依據現行計畫體系，將國土劃分為都市土地及非都市土地兩種規劃方式，分別由都市計畫法和區域計畫法制定，進行土地使用規劃及管制。其土地使用之變更，藉由通盤檢討或個案兩種方式進行土地變更；然而，兩套土地使用管制機制與審議程序卻有所不同。使得土地使用變更回饋制度至今有20多種方式，卻未有彈性的審議規範，在各處之解釋名詞和定義又有所差異，使回饋比例標準、項目與
理念凌亂毫無可遵循之法令，因此產生相互間競合問題。基於此，將以都市土地與非都市土地兩種土地使用計畫，探討變更回饋制度在都市土地與非都市土地的差異性及檢討這兩者間內容的優缺點，並提出建議之策略。