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建築統合與基地分析相關法規彙編

為了解決台中市自治條例騎樓的問題，作者李文勝 這樣論述：

　　全書共十一章，一百餘種相關法規，主要內容：法規定義、建築管理、大廈管理及建築使用、土地使用管制、都市土地使用審議、基地分析－禁限建、基地與道路關係、畸零地、基地綠化、高度比、院落深度、騎樓及無遮簷人行道。

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成本法與比較法交互運用之土地開發評估體系建立

為了解決台中市自治條例騎樓的問題，作者莊文貴 這樣論述：

近年房地產市場競爭激烈，外地大型建商與台南本地建商不斷搶買土地推案，導致土地價格大幅上升。對建商而言，土地是最重要的原料，如何找出一個能快速評估個案成本效益、產品定位與客戶定位的有效方法並快速地決定土地可購買格，是在競爭環境下能否持續經營的必要條件。由於台南在地建商多以中小型建商為主體，資金與人力均相對有限，因此本研究希望建構出一個土地開發評估系統，協助經營者可由此系統快速決定土地可購買價格。首先以不動產估價技術規則中之比較法，利用實價登錄資料進行相似條件比較個案之資料蒐集，並藉由現勘結果去進行修正，以初步掌握基地周邊土地價格與房地價格。其次建築成本的決定，則取決於營建時的建材、工期、管理等

，且會影響建物完工時的品質，即以不動產估價技術規則中之成本法，了解不同產品定位下所需之總成本，並進行財務試算。最後以房地價格＝土地成本＋建築成本＋管理費＋合理利潤之簡單經驗速算，再進而推估合理土地購買價格。土地開發須同時採用比較法與成本法方能降低失敗率，因為就土地開發而言，若單以一種方式評估土地或房地價格非常容易失真，而造成建設公司營運上危險叢生。本研究針對七個個案基地，分別描述其區位特性、生活機能（食、衣、住、行、育、樂、醫）、基地所涉開發法規，進而以比較法進行素地與房地價格之分析與調整，以及產品定位及簡單經驗公式試算。綜合前述個案基地之操作過程，可歸納出幾點重要的結論：1.對於勘估標的地政

調查、土地使用分區的管制與建築相關法規的調查、周邊生活機能的調查是很重要的基本功。2.不論是素地或是房地，比較標的的選擇非常重要，務必與初步設定之客戶定位與產品定位方向相吻合。此外不同時間點的現勘也是在做產品定位與勘估標的成本收益估算上具有舉足輕重的地位。3.在近乎肉搏的競爭時代，專業能力是確保獲利及持續經營的必要條件，包括對未來趨勢的判斷，勘估標的所處市場供需狀態的解讀，合法提升容積與適度降低建築成本的能力，各種原則的反覆拿捏（如外部原則、適合原則、收益遞增遞減原則、最適成本原則、適度規劃設計原則）等，須持續不斷地演練與加強，因為土地開發是兼具科學與主觀的一門實務工作，前者包含了一些調查的範

疇與方法；後者則是經驗與專業累積下，對基地(或稱勘估標的)最適宜開發方式的直觀判斷。