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中國文化大學 景觀學系 郭維倫所指導 吳貞樺的 都市環境之暫時性空間形成與使用者行為關係研究—以台北市士林商圈為例 （2020），提出商業區住宅 合法關鍵因素是什麼，來自於早市、夜市、商圈、街道、行為設境、暫時性商業空間。
商業區住宅 合法進入發燒排行的影片
150821TVBS 大直商業區違規豪宅 擬繳回饋金 就地合法
影片網址→https://youtu.be/lBmGK0i7_0I
1.大直商業區違規住宅，因為屋齡相對較住宅區房子新，所以一直以來並沒有因為是「商業區/違規」而房價有比較低/便宜。
2.現在房市景氣不好，假設未來真的透過繳納回饋金的方式就地合法化，這個「利多題材」至少對於大直商業區住宅而言，有一定的抗跌保值效果。
記者 徐國衡 謝曜州 報導……↓
台北市大直美麗華商圈旁，有一整區豪宅都是蓋在商業區，比一般住宅區容積率高，但卻享有較低的房屋稅，引發住宅不正義的爭議！
台北市政府決定，先調高稅率3倍，另外要以繳交回饋金的方式，讓違規豪宅就地合法，當地房仲評估，合法後房價至少漲2成，有住戶願意繳交漲價部分的一成當回饋金，但也有住戶認為，沒有買賣的話，就不該收回饋金。
這裡是大直商業區，小豪宅林立，這棟外觀看起來普通的建案，據傳前5566團員孫協志跟王少偉都有在這購屋，裡頭坪數小只有20坪，位在有爭議的商業區，每坪只喊到90萬，總價1800萬，目前以自用住宅課稅，一年9千元，但台北市政府決定，要改課商業區稅率，直接漲3倍。
大直商業區住戶vs.記者：「我覺得跳得太快也會有點困難，變3.6%可以接受嗎？好像是這樣，沒辦法規定就這樣。」
大直商圈旁這一塊豪宅區，其實都是商業區，容積率高，課的卻是自用住宅稅率，北市府除了要提高稅率，還決定要住戶繳交一筆回饋金，就地合法。
大直商業區住戶：「回饋金多少你覺得合理？這個很難講。」
房仲陳泰源：「在現在房市景氣不好的情況之下，解禁就地合法繳回饋金的方式，多少對商業區的住宅來講，有保值抗跌的效果。」
但關鍵問題是，回饋金到底要繳多少？這棟據了解是前陸委會副主委張顯耀的家，每戶70坪，每坪約100萬元，總價7千萬！根據房仲評估，如果就地合法後至少漲2成，總價會多出1400百萬，有住戶支持抽成當回饋金。
大直商業區住戶vs.記者：「假如房價多1千萬你希望回饋金繳多少？10%吧，10%所以大概100萬，是可以接受？可以。」
還有這一棟，據傳是大哥大主持人張菲的也有購屋，總價接近5千萬元，就地合法後也可望增值900萬元，但有住戶建議，應該是房屋買賣才該繳回饋金。市府說回饋金多少以及收的方式，目前都還沒定案，但當初以商業區相對較低房價，當大直豪宅區的鄰居，如今要就地合法，恐怕就得付出代價。
新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/money/news-613579/
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/100382680
都市環境之暫時性空間形成與使用者行為關係研究—以台北市士林商圈為例
為了解決商業區住宅 合法 的問題，作者吳貞樺 這樣論述：
近年來都市計畫將人們的生活空間劃分為住宅區、商業區、工業區、公園…等。事實上，臺灣土地使用有別於西方國家，一天24小時的多功能使用建構出複合性居住空間，複合性空間的構成往往是在都市設計外部空間與建築設計內部空間所串連起來的結構，這些結構會因為人們的使用形成暫時性商業空間，在建築與外部空間連結後形成了都市中巨大商業使用，然而這些商業使用卻不在都市計畫中，是由人們一整天的生活圈中延伸出的一個過渡性空間。本研究藉由這些現象來探討這些空間形成與使用者之間的關聯性。例如，街道除了交通功能以外，有些街道會隨著時間與攤販的聚集成為暫時性市場，被去除了交通功能，原本小單位的攤販聚集形成市場，改變這些街道的主
要功能，此外攤販沿街與建築騎樓相互連接，形成一建築多店面的情況，特別是攤販所組成的市場，活躍程度的表現於時間上呈現，若是在不同時間來區分稱早市、午市、黃昏市場與夜市。本研究根據上述動機，來探討建築本體(實體空間)、過渡空間、(騎樓、固定搭接)、外部空間(都市計畫)之間的關聯性，為瞭解使用者行為與空間的關係，設定目的為：(1)探討都市環境與暫時性商業空間之使用者行為的關聯性，(2)探討分析都市環境與時間漸進下之暫時性商業空間形成過程，(3)探討分析暫時性商業空間與時間變化之業種所構成尺寸與型態；並透過生態心理學的理論進一步探討都市商圈之暫時性商業空間與使用者之行為關係，試圖歸納出暫時性商業空間與
建築之關聯性。本研究透過生態心理學中之行為設境理論，採取非參與式觀察法記錄，利用相機與行為製圖長時間追蹤，在無干擾使用者的情況下，針對使用者從進入到離開研究範圍期間，構成之商業空間型態、業種、尺寸以及時間做詳細的分類記錄。根據研究範圍內之研究觀察，透過使用者之商業型態分析與記錄樣本之計量，採用分析歸納法進行統計檢定。研究結果顯示士林商圈在每日的商業活動，以區分的八個時段為一單位，藉由前後二小時開始累積使用行為，期間暫時性商業空間開始陳設商品，與建築物產生了互利之連結，呈現七種商業型態，並累積到第三個小時達到高峰後逐漸開始下降，其中最重要為「攤販」型態，另外三種是依靠建築物內向外延伸使用，包含全
開店面向外延伸、半開店面向外延伸、入內部店面並向外延伸，其餘是建築物根據原規劃空間使用，包含全開店面、半開店面、入內部之店面。研究範圍內之十一項業種，對照分類後的七種空間型態，得知除了長時間營業之雜貨店、藥妝、便利商店外，其餘皆有「攤販」型態構成之商業空間，是以短時間營利與便捷的展示工具營業，由此可知，使用者決定了陳設型態與尺寸，令建築物改變原使用功能。