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以權利變換方式實施都市更新之價值評定中有關土地改良物拆遷補償費計算之研究

為了解決權利變換流程的問題，作者蕭連欽 這樣論述：

依民國108年01月30日修正後之《都市更新條例》，於第43條規定，都市更新實施方式計有「權利變換、徵收、區段徵收、市地重劃、協議合建或其他方式」等。實務上多以協議合建或權利變換實施之。採協議合建時，依契約類型種類不同，大致上可分為「合建分成」、「合建分屋」、「合建分售」等三種模式，相關文獻亦指出，合建權益分配之種類，可彙整為成本利潤法、分屋與地價差額法、分期購地法、約定分配成數法等四種分配方式。採權利變換時，依《都市更新條例》第50條第1項：「權利變換前各宗土地、更新後土地、建築物及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定之。」另不動產估價技術

規則有關權利變換估價之規定，係規定於第124～128條，主要係針對「權利變換估價評估項目」、「區分所有建物之基地權利價值」、「非屬區分所有建物之基地權利價值區分所有建物之基地所有權人未持有該區分所有建物產權者之土地權利價值」、「基地未建築使用者之土地權利價值」、「權利變換後區分所有建物及其土地應有部分價格查估」等，進行相關規定，使該等估價有明確之估價方式。另有關因權利變換而拆除或遷移之土地改良物應補償之金額，於都市更新條例第57條第5項業明定「應由實施者委託專業估價者查估建築物之殘餘價值（需扣除累積折舊）後評定之」，惟部分地方政府所訂自治法規，對於該等補償有諸如「準用興辦公共工程對於合法建築物

拆遷補償標準，以重建價格（未扣除累積折舊）計算之」之規定，與上開以殘餘價值補償之規定不符。為研究前述土地改良物應補償金額之合理計算方式為何，本研究乃透過文獻分析法、案例分析法等，探討進行前述土地改良物應補償金額評估時之適合方法，並與我國《不動產估價技術規則》及「中華民國不動產估價師公會全國聯合會第六號公報-不動產估價技術公報都市更新權利變換不動產估價報告書範本及審查注意事項」相接軌，得出都市更新事業過程中因違章建築所有權人不能參與都市更新分配，應進行一次性全部補償之研究結果，亦得出合法建物之剩餘價值應採《不動產估價技術規則》相關條文規定計算之研究結果，並以某些更新單元內之案例A、案例B、案例C

為例，依研究結果進行前述土地改良物應補償金額之計算。有關可研究最終之研究結果可供不動產估價實務界及部份縣（市）政府相關單位修訂拆遷補償計算標準時參考。

提升都市更新建案完工策略之研究 -採權利變換實施方式為中心-

為了解決權利變換流程的問題，作者陳美華 這樣論述：

臺灣係從海中褶曲隆起之島嶼，面積三萬六千平方公尺，人口數量二千三百萬人，密度位居全球第二。生活在這塊土地的人民有百分之七十五居住在都市，由於台灣都市係由百年前聚落發展而成，公共設施不足，建築物老舊，競爭力不足；政府面對高度城市化、環境寙陋、產業結構改變、氣候變遷等等問題，認為國家應該介入，讓土地有計畫再利用，改變老舊都市體質，乃參採美日等先進國家作法，將都市更新列為復甦經濟、都市防災的重要政策。 都市更新條例於1998年完成立法，在政府積極推動下，都市更新成為新顯學；每個人從不同角度切入，對都市更新有不同的期待，建商著眼於容積獎勵，地主重視權利分配，輿論聚焦在居住正義，政府除了

藉由都市更新達到都市永續發展的理想外，最務實的責任在於確保建商完工交屋，讓地主的都市更新夢成真。 為了確保完工交屋的議題，都市更新審議委員會審議時，要求建商提出資金信託及續建機制；施工期間，主管機關依都市更新條例第55條、56條。本研究反覆推敲，認為目前的行政作為及續建機制，無法確保工程順利完工！為了找出都市更新重建案保證完工交屋的機制，本研究透過文獻分析、半結構式深入訪談，發現預售屋履約保證、都市更新條例草案風險控管機制很難達到保證完工的目的；乃再梳理專家學者意見，佐以案財務敏感度分析，印證提高建商自有資金比例、改變興建資金動撥順序，加上財務由會計師實質查核及主管機關監督管，可降低建商

停工的風險。