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銷售的技術( 修訂版2022)：賣東西必須有方法、有技巧，顧客才會買單

為了解決汐止房子可以買嗎的問題，作者法蘭克．貝特格 這樣論述：

銷售員人手一本的必讀經典！！！ 超級業務員，從害羞、害怕、失敗到千萬成交！ 　　這是一本專為銷售人員撰寫的經典書籍。無論你賣的是房子、保險、汽車、想法，或其他任何東西，本書都很適合你閱讀。 　　本書作者法蘭克．貝特格於二十九歲時是個失意、落魄的保險業務，但四十歲時卻已經買了一棟別墅，早就可以退休了。是什麼銷售方法改變了貝特格的一生，讓他走出窮途潦倒的困境，成為美國史上最名利雙收、薪水最優渥的銷售員？ 　　答案就在本書中，貝特格分享了他的經驗，解釋了他能進身超級銷售員的簡易法則，透過他的故事，他逐步引領讀者培養成功銷售員的風格、精神與風度。無論你賣的是什麼，只要身體力行作者所提出的敏銳

見解，就能成效更高，賺更多錢，對公司更有貢獻： 　　1.充滿熱忱的行動力：熱忱可以征服心中的恐懼，使你不退縮；熱忱能感染客戶，助你成交！ 　　2.瞄準目標：「看不見就擊不中。」嘗試找出客戶想要的東西，並幫助他們獲得這個東西。 　　3.克服恐懼：想快速培養勇氣與自信，就要學會演講，當你不怕演講，就算談話的對象再位高權重，也就不怕了。 　　4.別怕失敗：無論從事什麼行業，每個錯誤與失敗就像是一次三振，而你最大的資產，便是自從上次安打到現在所累積的三振次數。次數愈多，你就會愈靠近下一次的安打。 　　5.培養問問題的技巧：提問比實事敘述更能有效促成成交，或說服別人接受你的想法。與其進攻，不如

提問。 　　6.讚美對方的優點：想贏得並維繫他人信任的一個最快方法，就是「不說別人的壞話，稱讚每個人的優點。」 　　7.用心傾聽是最高的銷售藝術：如果你煩惱自己沒有好口才，那就做個好的聆聽者，讓對方感受到你真心對他講的話感興趣，往往也會很受歡迎。 　　8.真誠待人，贏得信任：站在對方的立場給予「服務」，只要展現絕對的真誠，就可以贏得別人的信賴。 　　9.徹底了解工作上的專業知識：如果想要對自己有信心，並贏得與維繫他人的信心，就必須遵循「瞭解你的業務，以及持續瞭解你的業務」。薪水高低和專業知識多寡成正比。 　　10.記住別人的名字和長相：記住別人的名字和長相會使對方覺得受到重視，如果你

容易忘記別人的名字，可以透過「印象」、「複述」、「關聯」來增強記憶。 　　11.想成交就要行動：不揮棒是打不到球的，想要成交必須採取行動。 　　12.找出客戶抗拒的原因：銷售案例中，原本透露的拒絕購買原因有62%根本不是真正的原因，只有38%的潛在客戶會透露不願意購買的真正原因。有兩個小問句最能促使對方透露真正的原因：「為什麼」以及「除此之外，還有……嗎？」 　　13.照顧老客戶，開發新客戶：喜歡顧客的東西，關照你的顧客，顧客自然就會關照你，試著請他們幫忙介紹新客戶。 銷售專家強力推薦 　　吳育宏，行銷專家 　　李堅強，匯豐汽車汐止營業所所長 　　林明樟，希望種子國際企管顧問股份有限

公司負責人 　　劉恭甫，兩岸知名企業創新講師與銷售教練 　　謝文憲，兩岸知名企管講師，商周專欄作家 　　（排序按姓氏筆劃） 各界給本書的讚譽 　　作者的抗壓性和面對失敗的態度，能夠使優秀人才少走冤枉路，也可以讓自己快速成長。本書內容讓人有種被敲醒的喜悅。──李堅強，匯豐汽車汐止營業所所長、全國超級業務員選拔賽冠軍 　　本書生動描述作者的銷售職涯中，從失敗走向成功的寶貴經驗，不論是正確心態的建立，或銷售話術、成交締結的技巧，都非常具有參考價值。──吳育宏，行銷專家 　　從我第一次從事銷售工作就一直找尋銷售書籍，好書終於出現了！ 作者一針見血點出業務同仁普遍性的問題，諸如：只會說不會問問題

、油嘴滑舌無法取得別人的信任，與缺乏充滿熱忱的行動力等三個技巧，更是與我的實務經驗不謀而合。銷售始終來自於人性，這本書適合 任何行業的銷售人員閱讀！──林明樟，希望種子國際企管顧問股份有限公司負責人（長年於兩岸三地為上市櫃公司進行企業B2B銷售內訓與教練工作） 　　如果你從事銷售工作，本書非常適合你！這是一個從失敗邁向成功的故事！失敗的經驗愈早知道愈好，而逆轉勝的秘訣更是你邁向成功的關鍵！──劉恭甫，兩岸知名企業創新講師與銷售教練、創新管理實戰研究中心執行長 　　「如果你想打中球，就必須不斷的揮動球棒。」這是我二十年銷售經驗的總結。對於有意成為頂尖銷售者的朋友，本書無疑是銷售心法與實戰的葵

花寶典，從態度到技巧，涵蓋的廣度與深度，讓我嘖嘖稱奇。──謝文憲，兩岸知名企管講師、商周專欄作家 　　我從本書獲得不少收穫，想成功的人，都應閱讀本書。──諾曼．文森．皮爾博士（Dr. Norman Vincent Peale），正向思考推廣人 　　即使法蘭克．貝特格逝世已久，但無論是銷售保險、鞋子、汽車或房子的銷售員，都可以持續從本書中獲益。──戴爾．卡內基（Dale Carnegie）  

汐止房子可以買嗎進入發燒排行的影片

外溢保單對於不動產逆向抵押貸款之預期金額影響

為了解決汐止房子可以買嗎的問題，作者陳曦 這樣論述：

不動產逆向抵押貸款可作為一種退休財源方案。然而，面對人口老化的衝擊，每個國民更應重視個人健康，外溢保單正好可以提供自我健康的激勵因子。 因應嚴峻高齡的全球現象，本論文希望運用外溢保單的健康管理機制，降低不動產逆向抵押貸款使用者的醫療費用，進而提高每月可支配收入金額。 本研究透過階層線性迴歸探討不同受訪者之不動產逆向抵押貸款相關變數對不動產逆向抵押貸款預期月領金額影響，並探討不同受訪者面對不同自覺健康外溢指數對不動產逆向抵押貸款之預期月領金額是否存在變異，以及探討受訪者不同的不動產逆向抵押貸款變數群與自覺健康外溢指數間對不動產逆向抵押貸款預期月領金額之影響。此外本研究運用專家訪談了解實務上

兩商品結合之可行性。 研究發現，月所得對於受訪者之不動產逆向抵押貸款預期月領金額呈正向顯著影響，更詳盡地闡述為，月所得每增加新台幣1000元，在不動產逆向抵押貸款之預期月領金額可增加新台幣84元，而自覺健康外溢指數對於受訪者之不動產逆向抵押貸款預期月領金額呈正向顯著影響，當自覺健康外溢指數每提升1層級時，在不動產逆向抵押貸款之預期月領金額可增加新台幣0.001元。雖然無法判斷自覺健康外溢指數、不動產逆向抵押貸款相關變數和不動產逆向抵押貸款預期月領金額之直接影響，但能觀察之間交互方向。 訪談得出，現行不動產逆向抵押貸款與外溢保單結合上出現兩大問題:1.商品間年齡牴觸。2.購買誘因不足。

都更危老大解密 耕築共好家園

為了解決汐止房子可以買嗎的問題，作者黃張維 這樣論述：

　　苦守老房盼新屋，不必再等十八年！ 　　全台有接近一半的房子屋齡超過30年， 　　台北市的30年老屋更占了七成以上， 　　危老都更重建顯然已經刻不容緩。 　　如何幫你家危險、老舊的老房子華麗再生，活化資產最大效益， 　　43項觀念解析X 13條速查Q&A X 4個都更實戰故事， 　　讓都更不再讓人敬而遠之，順利開啟自家老宅第二春。 　　全台老舊房屋比率超高，你家可能就是其中一戶。 　　你是否曾夢想著透過都市更新或危老重建，打造健康舒適、溫馨又便利的安全家園？      　　但轉頭又想到，都更過程勞心勞力、不熟悉行政程序、溝通左鄰右舍曠日費時，再加上合約密密麻麻像是無字天書，整天擔心上當

受騙，最後只好打退堂鼓，繼續將就住在安全與機能已不符現在所需的老破房，然後望著一旁的新成樓默默嘆氣呢？ 　　這一切，其實只需要專家來為你引路。 　　都市更新危老重建推手黃張維透過15年親身實戰經驗， 　　精準剖析危老與都更重建的優劣差異， 　　加上深入淺出的觀念與法規解讀，以及實際重建執行案例分享， 　　帶你掌握讓老家再展第二春的必備常識。 　　你所擔心關切的問題： 　　改建有什麼好處？我需要出錢嗎？能換到多大的房子？該如何選建方？ 　　全部坦誠大公開。 本書特色 　　速查Q&A，查找便利 　　表格條文解析，閱讀無痛點 　　案例圖片對照，親臨都更現場 名人推薦 　　各界專家共好推薦

　　李吉仁／台灣大學名譽教授、誠致教育基金會副董事 　　李永然／永然聯合法律事務所所長 　　花敬群／內政部政務次長 　　林松樹／都更危老稅務會計師 　　林銘峰／國家住宅及都市更新中心行政組組長 　　郭瑞祥／前台灣大學副校長、管理學院院長 　　蔡竹雄／台北市不動產開發商業同業公會理事長 　　謝金河／《今周刊》董事長 　　（依姓氏筆畫排序） 　　看完作者與耕團隊的經驗分享，都更與危老更新案還真是「人」的行業。唯有用心，方能更新！ 　　台灣大學名譽教授、誠致教育基金會副董事  李吉仁 　　本書作者我非常佩服，此次撰寫本書，內容集合了該團隊15年來在都更危老領域協調整合所累積的實務經驗，提供「實

施者」與「地主」們做為參考。 　　永然聯合法律事務所所長  李永然 　　本書的出版，解答許多參與都更危老權利人最關心的資訊與疑問，更代表作者身為整合團隊，願意釋出公正公開關鍵知識的善意與企業社會責任的展現，令人尊敬。 　　內政部政務次長  花敬群 　　書中除了專業知識外，最讓我感動的是與客戶之間的往來，首要是建立信任、再提供專業服務。一個企業能夠成功，很重要的是核心價值的建立，而這個價值除了傳遞給客戶，也包含了自己的員工，創造出雙贏的局面。 　　前台灣大學副校長、管理學院院長  郭瑞祥 　　相當值得提供不論是已經在重建整合的階段、或是期望能開始，及想要一窺了解重建世界的屋主們，獲得相關正

確知識及重建觀念，進而成為一位聰明共好的屋主。 　　台北市不動產開發商業同業公會理事長  蔡竹雄 作者簡介 黃張維 　　1969年生於台灣台北，畢業於中興大學土木工程學系，後於1996年取得美國西北大學碩士及2018年台灣大學管理學院碩士EMBA。 　　過去長期任職創投業，包括中華開發工業銀行、旭邦創投等，創投生涯中曾瀕臨兩次的破產挑戰，卻成為後來起心動念創業重要的養份。2006年於台北成立耕薪建設／耕薪都市更新股份有限公司，專注經營都市更新與危老重建的市場，現任公司董事長，帶領耕薪成為台北市精華地區都更推案最多的建設公司之一。2017年個人獲頒中華民國第40屆全國創業楷模獎。 　

　13年前為改善因壓力導致身心的疾病，決定開始運動人生，熱愛馬拉松與鐵人三項等運動，不僅自己重拾健康，也透過運動建立屬於自己的企業文化，並為鼓勵周遭朋友運動，成立「耕跑團」平台，希望凝聚所有喜愛並追求健康的人，一起從運動中獲得滿滿的熱情與感動。2017年公司榮獲「運動企業認證標章」。 推薦序 唯有用心，方能更新／李吉任 推薦序 告別汙名化，危老都更已刻不容緩／李永然 推薦序 沒有奇蹟，只有累積／郭瑞祥 推薦序 全台已邁向都市更新、危老重建的關鍵時代／蔡竹雄 前言 自序 第1章 大家都在都更，我家的老房子也可以重建嗎？ 01為什麼房屋需要重建？ 02我家該進行都更重建，還是

危老重建？ 03危老重建的申辦資格 04都更重建的申辦資格 05同時符合兩種資格時，該申請哪個項目比較有利 都更實戰篇  住戶多且屋主複雜 老屋變身鋼骨大廈的華麗挑戰 第2章 房屋重建該如何進行 01房屋重建的好處 02公辦都更、民辦都更、自辦都更的差別 03屋主與建方的初步接觸 04與屋主建立共識 05重建流程 06自辦都更的挑戰 07透過信託制度來提升保障 都更實戰篇 屋主談不攏險破局 起死回生的天母地標 第3章 都更重建VS.危老重建 01都更重建和危老重建各有何優缺點 02都更重建和危老重建的容積獎勵 03都更重建和危老重建的補助 04都更重建和危老重建的賦稅減免 危老實戰篇 建商

隱瞞關鍵訊息 一波三折的夢幻城堡 第4章 重建時我需要出錢嗎？重建後可以換回多大的房子？ 01 合建和委建的最大差別 02 重建後房屋的換回比例如何計算 03 如何評估重建後的需求 04 新屋的價格和選屋順序如何決定 都更實戰篇 自辦合建不如請教專業 互信溝通成就理想家園 第5章 當一個聰明共好的屋主 01 如何找尋建方            02 如何評估建方的好壞 03 調整心態、做好準備，迎接房屋重建 04 合建與委建的合約重點 05 當房子在重建時，我和家人要住哪裡 06 交屋之後就沒問題了嗎？ 07 政府有相關諮詢單位嗎？ 結語 都更危老番外篇 01 老屋還能買嗎？ 02 如果

住宅已極具危險性，但又無法達到法定同意比例，該怎麼辦？ 03 如果無法重建，如何用輕裝修來解決屋況不好的問題 房屋重建速查Q&A Q1建商、營造廠、建經公司各扮演什麼角色，想重建房屋該找誰？ Q2危老重建要符合什麼條件？ Q3都更重建要符合什麼條件？ Q4合建是什麼？ Q5委建又是什麼？ Q6重建需要費用嗎？ Q7重建需要多少時間？ Q8政府有針對房屋重建提供補助或獎勵嗎？ Q9如何挑選好的建方？ Q10新屋的價格如何制定？ Q11都更真能「一坪換一坪」嗎？ Q12都更期間，我和家人要住哪裡？ Q13老屋還能買嗎？   導讀 　　「耕薪」，顧名思義就是「辛勤耕耘、薪火相傳」，期許我

們能夠成為～深耕這片土地、協助完成永續傳承夢想的推手！ 　　我們是耕建築團隊～是一群為夢想插秧、一步一腳印、堅持到底的城市農夫！我們犁入城市沃土的種籽，種下對土地的情感與記憶，期盼一步一腳印地辛勤耕作後，每一寸土地都能長出新生命的嫩芽，成長茁壯，生生不息，薪火相傳。耕薪的起心動念就是「耕耘、薪傳」。 　　都市更新與危老重建的過程，通常是費時與漫長，考驗著每一個參與者的耐心與得失心，耕建築團隊懷著「堅定的初心」，一路致力實踐「勇於挑戰、分享熱情、追求健康」的信念，堅持為屋主們打造共好的社區、環境與社會 　　耕建築團隊自2006年創立以來，共有4個都市更新重建案與1個合建案完工交屋，目前有2

個都市更新案在建與建照取得，4個危老重建案與1個合建案即將取得建照，進入工程期間，重建基屋主要聚焦在大台北信義計畫區、大安區、中正區、松山區、與士林區天母、新北市汐止區。一路以來持續堅持在台北市／新北市，為都市更新和危老重建的工程努力不懈。 　　耕建築團隊與今周刊在合作討論的過程中，認為都市更新與危老重建是需要被關注的重要議題，尤其每個案件的協調整合與法令規章，皆需投入長期的時間與人力，不斷溝通，並釐清各式問題與疑慮，因而促成了這本書的誕生。 　　這本書是都市更新／危老重建的工具與實例書籍，集合耕建築團隊過去15年累積的實務經驗，希望提供不論是已經在重建屋主整合的階段、或是期望能開始重建整

合、還是想要一窺了解重建世界的屋主們，相關know-how，進而當一個共好聰明的屋主！ 第1章 大家都在都更，我家的老房子也可以重建嗎？ 01 為什麼房屋需要重建？ 每次參加活動，介紹自己從事的工作後，我最常被問到的就是：｢到底怎麼樣的房子才能都更？｣當然，都更只是一個統稱，我想大家真正想知道的應該是如何才能重建老舊房屋，重建時有什麼規定，屋主自己又該做些什麼準備。 在說明房屋重建的條件之前，我想先和大家聊聊，為什麼我們要重建房屋？當然，重建之後，屋宅一定可以變得更新、更美，住起來也更舒服，但這些都只是重建的附加價值，我們進行房屋重建的最大原因就只有兩個字──「安全」。 九二一地震前興建的

建物須仔細檢視安全性 1999年發生的九二一地震，造成全台超過十萬間房屋倒塌，近兩千五百人死亡。 因此在那之後，政府便將建物耐震標準提高到五級，以期讓後來興建的房屋可以具備更好的抗震性。相對的，九二一地震前建造的房屋，因為少了法規的要求，也受限於當時的建材和施工技術，在安全性上十分堪慮，除了地震係數和建物耐震度，牆柱樑的韌性、樑柱接頭工法、鋼筋密度與彎曲角度等等，極可能沒有達到一定的安全標準。 或許有些人會想，如果房子可以安然度過九二一，也沒有因為三一一地震而傾斜、倒塌，那應該夠堅固了吧。事實上，地震對房屋造成的損毀是日積月累的，即使能夠安然度過兩次大地震，並不表示當時的強大震度沒有對房屋造成

傷害，如果再來一次地震，難保依舊可以安然無恙。 買老屋來裝修真的萬無一失嗎？ 此外，有些人因為房價或公設比的考量，選擇購買老屋，再加以裝修，這當然也是一個方法，不過，我卻也看到許多人買了老屋之後，只顧著把室內裝潢得美觀亮眼，卻忽略了老屋的潛在危險。 就拿四、五層樓的舊公寓來說，因為多半沒有地下室，地下基礎結構並不穩固，且樑柱尺寸或系統也沒有經過技師簽證確認，這些都會構成安全上的隱憂。另外，這種舊公寓通常已有三、四十年的屋齡，當時的建造方式通常是先砌好磚牆，再以鋼筋混凝土搭建樑柱，但此類建物因面寬較小，樑柱之間的距離也比較短，且每根樑柱與牆都可能是屋體的重要支撐，不可隨意打掉，在裝潢上有一定的限

制，也難以因應家庭成員人數來改變室內隔間。

山坡地集合住宅社區開發管制之研究--由林肯大郡事件談起

為了解決汐止房子可以買嗎的問題，作者王泓鑫 這樣論述：

論文摘要 在地狹人稠之壓力下，台灣平原區的土地開發已達極致並呈現擁擠的現象，在高生活品質的主張下，集合住宅社區的開發觸角便無可避免地延伸至都市邊緣的廣大山坡地。山坡地集合住宅社區開發如何管制的問題，涉及了人民追求一個高品質生活權利與環境保護及國土永續發展的衝突緊張關係。山坡地不同於一般土地，尤其是台灣地處亞熱帶，每至夏季經常有颱風豪雨之侵襲，雨量多而強度大；加上山坡地地勢陡峻，地質脆弱、土壤抗侵蝕力甚差，溪短坡陡，洪水流急，相當容易造成地表滑動、土石流等災害，威脅居民之生命財產安全。一九九七年八月十八日，溫妮颱風直撲台灣，帶來了豐沛的雨量，位於台北縣汐止鎮汐萬路的山坡地集

合住宅社區「林肯大郡」因擋土牆擋不住上方因雨滑動的土石，而造成了整排房屋坍塌，奪走了二十八條寶貴的人命，正是一個血淋淋的不當開發案例。 一、 山坡地集合住宅社區開發之管制史及管制流程 山坡地集合住宅社區開發管制經歷了自由建築使用時期、部份建築管制時期、保育利用管制時期、計畫建築管制時期、開發建築全面管制時期、區域計畫編定管理時期、審議規範管制時期，直到目前的這一套開發審議制度，將各個管制時期歸納可得出台灣山坡地開發管制之歷史特性如下：1、開發管制法規落後於開發現狀，每一個管制時期之法令訂定多是為了因應已經發生的問題。2、由漠視環境到保護環境。3、開發許可

權力移歸中央。 依現行法相關規定，山坡地開發程序依山坡地開發建築管理辦法，有三個階段，依序是申請開發許可、申請雜項執照及申請建造執照。至於非都市土地則多了一道「非都市土地用地編更程序」，係於雜項工程完工查驗合格後，依計畫申請變更為允許之用地。故，縱上所述，現行程序可分為「開發許可」（其中又包含「諮詢階段」、「縣市政府初審階段」、「環境影響評估階段」、「水土保持規劃書審查階段」、「土地使用計畫審查階段」及「開發許可核發併水土保持計畫審查階段」等六個小階段）及「建築許可階段」（其中又包含「雜項執照」、「用地編更編定」、「建造執照」三階段）。 二、 國家對山坡

地集合住宅社區開發管制的正當性 隨著時代的演變，國家的職能在實然面上大幅擴張，而大幅介入人民的生活，在社會的各個領域進行不同程度的管制，馴至國家成了一步龐大的管制機器，而被稱為是所謂的「管制國家（regulatory state）」。管制理論應該是法學研究的重要部份。但長久以來，法釋義學（Rechtsdogmatik）卻主宰了法學研究，而少以立法者的角度自處，進行立法政策上的思考與辯論，而管制理論則較類似一種立法政策的考量。影響所及，目前可見的法管制理論多來自於（藉助於）其他學門（如經濟學）的研究。國家何時有權限制人民的活動，其實有相當多的理論可供探討。而經濟學上的「管制理

論」是以自由市場下國家干預人民的「時機」作為基本的出發點，一般而言，又將此等時機分為：一、「市場失靈」--即當民間自行運作將產生不良後果，發生所謂的「市場失靈」時，國家或許可以適當介入。二、「公平考慮」--國家基於公平正義的考慮，對人民的利益進行重新分配，因而介入人民的活動。上述以經濟分析與正義理論為基礎的管制理論，已經形成了當代管制理論不可或缺的部份。如果法學要以更宏觀的角度來研究法管制理論，就不能不將經濟分析與一般正義理論納入考量。然而這兩種研究途徑對於一個較完整的法管制理論仍是不足的，法學研究必須更深入地以自身的專業補充之。 而在法學意義下所謂的「管制」，係指國家透過

立法、行政、司法等國家作用，對某一政策領域客體決定介入，而對人民或企業的行為加以事前的或事後的監督，以期所可能產生之危險能減少或避免，包含直接干預式的管制及經濟誘因管制。山坡地集合住宅社區開發管制在這樣的管制趨勢下，又應該如何去正當化？在進入正當化的論述之前，基礎的論述則是先說明1、山坡地集合住宅社區開發管制內涵及2、其所歸屬之領域，3、再由此論述其管制之目的，4、最後才探討管制目的正當性的問題。山坡地集合住宅社區開發的管制內涵，包括建築管制、環境管制和土地使用管制。而關於管制領域，研究管制理論的學者通常將管制分為「經濟管制」、「社會管制（或保護性管制）」及新興的「政治管制」，山坡地集合住宅社

區開發管制在管制內涵上包括建築、環境及土地使用管制，涉及層面相當廣泛，但仍可將其歸屬於保護性的社會管制領域內。山坡地集合住宅社區開發管制之目的在於保障人民生命身體，保護環境，並達成永續發展的國土規劃。而管制目的的正當性所要談論的是國家介入的（例外的）適當時機。以經濟學之角度，管制的正當性乃建立在市場失靈之上，造成市場失靈可能的原因是涉及標的係公共財、行為具外部性及市場具有資訊不足的特性：1、山坡地開發必然對環境生態造成影響，而環境的價值是一種公共財，無法分割，也因前述理論（市場機制）無法將環境破壞的成本納入私人交易以自由市場經濟加以解決；2、山坡地開發除了涉及開發業者與購屋者間的買賣契約關係外

，開發行為所可能產生對開發區附近居民的影響，也是不容忽視的。而這並無法在開發者與購屋者間的契約得到解決，固有外部性問題；3、資訊不足係指在市場競爭中，資訊的流通是市場最適價格交易達成的必要基礎，在資訊不流通的情況下，個人可能做出錯誤決策。故當消費者欲購買山坡地住宅時，並無法得知相關訊息，如房子是否安全，相關設施是否符合規定等。而以法學的觀點切入，山坡地集合住宅社區開發管制中，建築管制的目的在於保障人民生命身體，此一國家目的之正當性是建立在國家對於基本權之保護義務（grundrechtliche Schutzpflichten）；而環境管制之目的則是在於環境價值的保護，環境保護是國家的主要目的，

雖然在我國的憲法秩序下，國家對環境的保護義務尚難由增修條文之「兼籌並顧」條款中直接導出。惟因自然環境乃人民生存之基礎，是以，自基本國策章所所蘊含之社會國原則，仍可「導引」出國家負有環境保護之義務。土地使用管制之目的則在於達成國土的永續發展，達到資源的有效利用、公平分配，及增進居住環境品質。憲法第一百四十六條規定：「國家應運用科學技術，以興修水利，增進地利，改善農業環境，規劃國土利用，…」，明白宣示國土規劃為國家之目的。 三、 山坡地集合住宅社區開發之管制機關 山坡地集合住宅社區開發管制之機關，本文認為應該是到底是地方政府，亦即，山坡地集合住宅社區開發管制

之管制權限歸屬於地方政府。就中央與地方權限劃分，由於憲法上對剩餘權的分配原則採取「均權原則」，然而此一原則無法操作，故關於權限劃分必須另尋繹出其他標準，本文認為由功能法的觀點出發或可解決，而以功能法的觀點出發，山坡地集合住宅社區開發管制之權限應歸屬於地方，且在比較法上，英國乃土地開發許可制之鼻祖國，其開發審議機關也是在地方，德國亦然；而面對目前山坡地集合住宅開發管制上眾多的中央法規，屬於地方權限卻由中央法加以規定的現象有二個解釋的可能性，第一種解釋的可能是地方將中央法當成地方自己的法加以執行；其次，也可能是將中央法視為是框架立法。地方就其權限事項（自治事項），地方應有立法權，而這種「立法權」與

中央之立法權應屬同質，絕非如德國之縣僅享有行政權及基於行政權而來的規範制定權（Rechtssetzung）一般，因此，地方政府若認為就山坡地集合住宅社區開發有加強管制或解除管制之必要，自得立法為與中央不同之規定。 在一個憲政國家中，國家權力受到了憲法的節制，而管制機關（行政機關）的組織法制作為國家權力作用的一環，理所當然的也受到來自於憲法的拘束。其中，法治國原則對於行政組織法制較具意義的要求則是「國家權力之行使必須依據得以預見、測度的法律」，更進一步要求，清楚劃分不同的公權力主體、各機關間的行政任務與管轄權限，使人民對公權力機關的行為與責任範圍都可事先預見、了解，甚至是要求

必須選擇對其所要執掌的行政任務而言最適當的組織型態。而民主國原則對於管制組織法制所提出的要求是：管制組織的法律形式必須足以確保有民意基礎的國家機關對於各該管制組織有足夠的民主控制可能性。這些控制手段包括制度上的控制（institutionelle Steuerung）、規範上的控制（Normative Steuerung）及財務上的控制（Budget-Steuerung）。而憲法上基本權的規定，對於行政組織法制之重要引導方向則是：國家在行政組織的建制上應積極地落實人民基本權的保護。 在山坡地集合住宅社區開發管制中，涉及眾多的管制事務，相關法規關於哪個機關負責哪項權限，並未清

楚規定，一般民眾對於開發程序中相關權限之管轄機關難以分辨，這使得人民對於行政機關的管轄權限難以事先預見，難以符合法治國原則對於行政組織法制的首要要求─清楚劃分不同的公權力主體、各機關間的行政任務與管轄權限，使人民對公權力機關的行為與責任範圍都可事先預見、了解。因此本文認為諸如在縣市政府初審階段各機關之權責劃分表或區域計劃委員會於土地使用計劃審查階段之權責劃分表等內部權責分工表應以法律加以規定，使人民得以清楚的知道各個管制機關之權限與責任範圍。而管制機關眾多產生多頭馬車化的現象，在法治國原則對於行政組織法制進一步的要求─必須選擇對其所要執掌的行政任務而言最適當的組織型態─下，各個相關管制機關分別

行使職權或由建築主管機關行使全部權限，前者有違「效能政府」之要求，後者有違「權力分立」之要求，皆非適當，而在法制上可引入德國「計畫裁決程序」，審查山坡地集合住宅社區開發案。 以民主國原則檢證目前的技師簽證制度，在行政機關僅負形式審查責任的前提，將技師簽證制度作為一種受委託行使公權力的設計下，由於技師並不隸屬於一般科層式的行政組織，使得對於技師的民主控制無法經由制度上及財政上控制，而僅剩規範上的控制一途，立法者在此種情況下更有義務透過規範上之控制補足民主國原則下所要求之民主控制，以法律明確規範種種作為義務，而偏偏在目前相關的法律中對建築師、技師管理等規範上的控制卻是不足，以致

技師簽證制度，在欠缺周邊配套措施下，於我國有違反民主國原則之嫌。未來，應在建築師法、技師法或其他相關法規中，對於其如何審查相關書圖明確精細地加以規範，以便於民主控制。透過技師本身組成的技師公會加以自律，並透過懲戒制度，對違規作不實簽證、情節嚴重者加以除名；或以高額罰鍰甚至刑罰手段作為執行措施，確保技師簽證制度此種政策工具的有效運作。並明確劃分技師與行政機關之審查項目。 人力不足也是建築主管機關切實執行職務的一大阻力，以憲法上基本權之規定所導出之基本權保護義務（grundrechtliche Schutzpflicht）對於行政組織法之要求─在行政組織的建制上積極落實人民基本

權的保護─而言，住宅乃個人最重要的生活場所，涉及的更是生命、財產、健康等基本的基本權，地方政府應多加關注，並有增加編制執行山坡地集合住宅社區開發管制的憲法義務。 四、 山坡地集合住宅社區開發之管制手段 現行相關法規對於山坡地集合住宅社區開發之管制，所採取之管制手段，在政策工具方面，大多使用「許可制」之政策工具。而事實上，整個山坡地集合住宅社區開發管制，可大分為兩大部分，即「開發許可」及「建築許可」兩部分。此二部分，在政策工具的採取都是建立在許可制的基礎上（如環境影響評估階段，若未經審查通過發給許可，不得開發；水土保持規劃書審查、水土保持計畫書審查及土地使

用計畫審查、雜項執照、建造執照皆然），再搭配其他之政策工具（如以「分區」，搭配「禁止」的方式劃設禁止開發區、保護區等，嚴禁該區之任何開發行為；或以「財務保證」之方式，規定需繳納保證金；或規定施工前需向主管機關「報備」；或強制業者「保險」；或命施工者在施工區作「標示」以減少意外之發生等）。這些政策工具多屬於傳統上所謂「命令控制式(command-and-control model)」的政策工具。而傳統的命令控制式政策工具雖然執行上較為明確、簡易，但卻欠缺開發者自我管理之機制。在現行的這一套開發許可制中若能輔以經濟誘因的政策工具，如制訂明確之經濟誘因措施，將經濟誘因納入開發者之考量，促使開發者自

動防止或減輕環境的破壞，當是比較理想的方式。而在執行措施方面，所採取者多為罰鍰、限期改善、勒令停工，甚至是動用刑罰，對於未經某種許可（如未經環境影響評估或水土保持審查）而便逕行開發者加以處罰。而在衡平措施方面則幾乎是一片空白，極度欠缺民眾參與，而補償、賠償等機制更是不順暢。 然而這樣的管制手段到底還是讓山坡地住宅社區倒塌而造成傷亡。首先在開發許可階段，以開發許可制方式取得山坡地集合住宅開發許可之開發案並不算多數，佔多數者毋寧是所謂的老丙建，如林肯大郡的開發案就是一個老丙建。老丙建是否真的無法可管，首先，以環境影響評估法二十八條規定規範老丙建是一個可行的出路。依環境影響評估法

第二十八條規定：「本法施行前已實施而尚未完成之開發行為，主管機關認有必要時，得命開發單位辦理環境影響之調查、分析，並提出因應對策，於經主管機關核准後，切實執行。」因此地方政府得全面清查興建中的山坡地開發案，要求進行環境影響調查及分析，並提出環境因應對策。已領照的開發案要接受調查，不合格者，雖無法使先前已核發之雜照或建照失其效力，但可依環評法第二十三條規定（違反第二十八條未提出因應對策或不依因應對策切實執行者）可處罰一百五十萬元以下罰鍰，情節重大者還可命其停止開發行為。另外，依建築法第四十七條劃定禁建區。凡是易受海潮、海嘯侵襲、洪水氾濫、及土地崩坍地區，如無確保安全防護設施者，直轄市、縣市主管機

關應商同有關機關劃定範圍予以發佈，並豎立標誌，禁止在範圍內建築。地方建管機關可以依上述規定，凍結老丙建之建築執照。 目前用來管制山坡地集合住宅社區開發的開發許可制，同樣是面臨相當多的問題。首先由於我國的開發許可制在制度設計上是朝向大規模面積之開發，其開發計畫實已如同一小型之都市計畫，然其開發之構想乃由開發者自行擬定，因此如何去審查開發者之開發計畫，其審查之內容應該包含什麼？德國法上關於開發案之許可，其審查內容包括需求評估、環境影響評估、空間秩序一致性評估及景觀管制，可供我國參考。1、就需求評估而言，係指審議機關針對該開發案所擬進行之開發目的事業，審查區域內是否有該目的事業之

開發需求。依據審議規範之住宅社區專編第一條規定：「社區開發應遵循該區域計劃指定之各縣市人口及住宅用地之總量管制。」既然規定開發計劃應遵循區域計劃之住宅用地總量管制，則審議機關在審查各該開發計劃時，當可藉助此條規定，以區域計劃中之總量為上限，先評估區域內之住宅需求，而非像早期老丙建時期縱容漫無目的、毫無控制的濫加開發，而如此也才能讓台灣的山坡地在開發與保育間取得一個平衡點。2、空間秩序一致性評估主要是針對開發案與綜合開發計畫、區域計畫和縣綜合開發計畫等是否相一致所做的審查。而這樣的審查，就審議規範第三條而言，本文認為該條在理念面上欠缺「上位計劃指導下位計劃」原則的指導，執行面上則也是欠缺程序規定

。因此，未來在制度的設計上應將審查之程序明確規定，並將區域計劃法第十二條之精神融入審議規範第三條。3、景觀管制係對於建物及其附屬配備（如廣告招牌）之型態、色彩作規定，避免視覺景觀之雜亂。在過去台灣在景觀管制上之努力則幾乎是空白。在審議規範中對於景觀管制終於有了相當程度的規定。不過針對山坡地住宅社區很容易造成山坡地景觀破壞的問題，卻未有特別的規範。尤其是台灣的山坡地住宅開發常常是集中於一點作高強度的開發，因此，早期老丙建往往動則十層樓以上，對於山坡地的景觀造成嚴重的破壞。這種容許集中於一點的高強度開發政策殊值檢討。而審議規範總編第三十八條規定：「開發區內之建築配置應儘量聚集，…」本條規定對於平地

住宅而言，或許可以發揮最大的保育功能，但對於山坡地住宅而言，建築物集中正是造成破壞景觀、造成突兀現象的主因，因此本文認為本條在山坡地集合住宅社區開發不適用之。 其次，開發許可制度的實施必須有其周邊相關法律制度之配合，才能達成其管制目的，而台灣在引入開發許可制時，周邊之制度並未同時參酌，以致於開發許可制在目前的運作下，顯得捉襟見肘。英國之開發許可制已實施多年，有著清楚而明確的審議流程及審議內容，且相關之法令、計畫，於審查的過程中有效指導開發之區位、規模及社會需求。在與開發許可制之鼻祖國─英國之比較下，我國之缺失與本文之建議如下： ⊙管制法令位階過低，且呈現

分散狀態→重要之原則規定應以法律為之，並以「山坡地開發管制條例」為整合規定 ⊙計畫體系不完全→訂定國土綜合計畫法及非都市土地計畫法，並在各計畫法中明確規定上級計畫指導下級計劃 ⊙法令位階錯亂，以建築法為山坡地開發管制之法源→將山坡地開發許可審查程序規定於計畫法體系下，而非建築法體系下 ⊙欠缺申請案申請前之預告或公告制度→在開發案審查程序中引入公告制度 ⊙欠缺協商機制→多運用行政契約的方式代替傳統之行政處分 ⊙欠缺民眾參與制度之設計→在山坡地開發許可審查程序中引入聽證程序 ⊙無

召回（Call-in）制度→配合審議權依歸地方時才施行 ⊙地方議會審議制度→有待斟酌 而在建築許可階段，首先在雜項執照階段，其主要之問題及本文之建議如下： ⊙關於「雜併建」之問題：→明確規定其要件 ⊙關於施工計畫之「備查」制，施工計畫未能併同執照審查僅須備查：→將施工計畫於雜項執照中一併審查 ⊙關於「隨時」抽查：→改為定期抽查 ⊙未規定地方政府於雜項施工時，應該分階段勘驗檢查 在用地變更階段，雖然申請變更土地使用類別是在前述雜項施工完成後，但實際上同意變更

使用之審查卻早在開發許可階段就審查過了，此一階段之審查實屬多餘。因此本文認為在程序之設計上，只要憑開發許可之證明文件直接至地政單位辦理用地變更即可，不需再做實質審查，以免程序延宕。 在建造執照方面，建築設計部分，建管機關透過審查項目表需加以審查之部分無論，由建築師、技師簽證之部分，除原始設計人之簽證外，應由第三人再行簽證一次。其費用由申請人負擔，而第三人之指定由建管機關為之，即類似於「複審制度」。如此，可避免由申請人直接與該第三人接觸而產生不中立之疑慮而確實發揮審查之機能。而在施工管理部分，現行之規定監造人係由申請人自行尋覓，將來在設計上應由建管機關指定，而費用仍由申請人負

擔。 在使用管理部分，依建築法第七十七條第二項規定：「直轄市、縣市主管建築機關對於建築物得隨時派員檢查其有關公共安全及公共衛生之構造與設備。」依本條規定主管機關對於是否檢查擁有裁量權。建築物完成後之使用管理僅止於此。本文認為未來還是應該由建築主管機關定期作山坡地住宅安全檢查，才能確保住戶之安全，而此也是國家責無旁貸之責任。 五、 附論：林肯大郡事件的國家責任 林肯大郡社區的受災戶到底可否請求國家賠償？首先，由國家責任的原點談起，分析目前基於法治國原則而生的國家賠償等類型的國家責任，其中造成最多爭議的莫過於國家賠償責任；其次探討現行國家

賠償制度與構成要件，本文認為現行國家賠償法在實務的運作下，成立之要件相當嚴苛，某些要件的解釋，甚至是法律明文的構成要件應作修正。1、國家賠償法第二條第二項中，關於「故意或過失」之要件應刪除，蓋私法上作為侵權行為責任之主觀歸責要件─故意或過失─，在國家作為責任主體時，便是一個不應存在的要件；2、國家賠償法第二條第二項後段，關於公務員怠於執行職務，判例上所增加之「公法上請求權」之限制，應作修正；3、在因果關係上，相當因果關係之採用應作修正；且損害之發生有多數共同原因時，後來的原因並不足以否定之前的原因。 而台北縣政府與受災戶所爭執之點，在請求權依據部分，本件同時構成作為與不作為

之國賠責任，可分別請求；而技師簽證的定性問題，本文認為無論是採取行政機關之看法或司法機關之見解，都無礙於本件國家賠償責任之構成。蓋如採司法機關之見解，認為縱經技師簽證也不免除建築主管機關之實質審查責任，則此時行政機關未盡實質審查之責，足堪認定，違法失職當然構成賠償責任。而若採行政機關之見解，認為「行政與技術分立」，則此時技師、建築師等之簽證便應認為是受委託行使公權力，而其委託機關為直轄市或縣市政府，而依國家賠償法第四條之規定，委託機關也要負責；而在不作為之國家賠償責任部分，山坡地開發建築管理辦法第二十一條第二項規定：「直轄市、縣（市）主管建築機關應會同有關機關隨時抽查，…」該條之立法目的，並非

僅在維護公益，而是在保護將來使用該建築物之民眾利益，換言之，將來使用該建築物之人，係可得特定之人，對其生命、身體、健康及財產之保護。而本案執行職務之公務員，未切實於雜項工程施工期間依法隨時抽查，坐令超挖、擋土牆等違建情形擴大，導致最後擋土牆坍塌，造成人命傷亡之慘劇，已構成國家賠償法第二條第一項後段之規定，應負不作為之賠償責任。然而，在因果關係方面，依實務所採之相當因果關係，公務員違法發執照的行為，通常不會造成房屋倒塌；而公務員在施工期間未隨時抽查也未必會發生房屋倒塌之結果。而颱風下雨是直接導致房屋崩塌之主因，因果關係會中斷。故若依實務見解，國家賠償就無由成立。因此，本文認為林肯大郡受災戶請求國

家賠償最大的難題在於如何去詮釋國家種種管制行為的行使與不行使和損害發生之因果關係。如果仍採用實務一貫之見解，因果關係之認定將是不成立，而若依本文見解，其間因果關係之存在，足堪認定。 最後，本文認為與其在國家賠償法之構成要件上斤斤計較，不如立法制定一部公共災害補償法，使因特定災害而受損失者得請求補償金，而這在我國憲法上也是有其依據的（憲法第一條及第一百五十五條）。