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重大交通樞紐建設對房價之影響-以屏東縣潮州車站及台鐵機場南遷為例

為了解決漢神巨蛋6樓的問題，作者羅翊銘 這樣論述：

　　屏東縣歷年總人口數不斷下滑，但境內的潮州鎮近3年人口數卻持續增加，達到5萬3,800人；2020年家戶數突破2萬戶，全年遷入戶數有440戶，申報開工建案破400案，皆超越縣治行政中心屏東市，此與重大交通樞紐建設不無關係，潮州這十年來受台鐵鐵路高架化，從屏東延伸到潮州、潮州車站新設啟用與台鐵機場調度維修站從高雄市鳳山區南遷至潮州，由潮州做為鐵路電汽化起發站。帶動地區發展，而房價是否也受到這些重大交通樞紐建設的影響，引發本文之研究。本研究分成三個時間點去探討，潮州鎮整體房價因重大交通樞紐建設新設在單線通車、雙線通車與台鐵機場開工等，觀察不同建設對房價產生之變化。試圖釐清探討整體潮州鎮因重大交

通樞紐建設設立，而對房屋價格影響波動之差異。檢視潮州鎮因重大交通樞紐建設新設，何種類型影響最顯著。　　研究範圍選取地理位置於「國境之南」屏東縣的中心位置潮州鎮做為主體，收集內政部不動產交易實價登錄，期間2012年7月到2020年8月等九年的成交資料量做為樣本，借由特徵價格法探討潮州地區因重大交通樞紐建設新立後房價變動的因素，採用分析、變數說明以及實證模型的設定；透過計量經濟學多元迴歸分析探討以房屋交易價格取自然對數，以不動產交易總價做為依變數與11個自變數(都市地區、主要用途、建物面積、房間數、客廳數、衛浴數、屋齡、所在層數、有無管理、總樓層數和時間軸) 運用商品特徵對價格進行迴歸，即推估各項

特徵所隱含價格。　　重大交通樞紐建設對房價之影響，分析時點區分為單線通車、雙線通車與台鐵機場開工等，依照建物類別分析透天厝與大廈受重大交通樞紐建設對房價之影響情形，以及房價在不同時間週期下之變化。本文實證發現究成果發現重大交通樞紐建設通車後對房價有正向之影響，建物類別則以透天厝比例最多並且影響效益最為顯著，事件引發時點至影響發酵之時間點，並非立竿見影、馬上就能反應在其價格上，中間存著有一季以上的時間落差（Time lag）的影響效果，波動時間則是緩慢從第二季開始上升，到了第四季上升幅度最為明顯。　　整體時間軸來看重大交通樞紐建設新設瞬間拉高了潮州房價，實證結果顯示以一開始單線通車對整體上揚最多

；透天厝的漲幅達17.5%、大樓有15.3%、第二時間點(雙線通車)、第三時間點(台鐵機場開工) 之透天厝房價仍有14.9%與16.7%；但大樓在第二、第三時間點的漲幅縮水減半為7.7%與最低的6.4%。綜合上述，透天厝的成長在這個三時間點以來都一直很穩定15%的成長幅度，相較之下大樓雖然也都有在成長，但成長幅度不如透天厝來的驚人，漲幅落後達10%以上。