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影響地價區域因素評價基準對公告土地現值影響之研究－以台中市西區住宅用地為例

為了解決台北市道路用地買賣 行情的問題，作者余俊政 這樣論述：

現行政府公告土地現值作業之查估，係採區段地價作為宗地地價，受限買賣實例蒐集不易的缺點，大多數地價區段之地價皆以推估方式選取二個以上之基準區段，依影響地價區域因素評價基準表修正估計而得，惟該影響地價區域因素評價基準表由內政部訂頒，各縣市一體適用，在未因地制宜考量各都市或地區發展特性及現況下，區段地價估計結果並不一定能真實反應地價，連帶也影響公告土地現值作業之合理性。 本研究以臺中市西區進行實證分析，影響地價區域因素的選取為地價調查估計規則所規範影響普通住宅用地區域因素評價基準，藉由專家決策獲得各區域因素間之相對權重，建立合理、因地制宜的影響地價區域因素評價基準表，再針對無買賣及收益實例區

段，依現行地價作業比較法之概念推估土地價格，並就實證結果進行探討。 經採用分析階層程序法(Analytic Hierarchy Process，AHP)，由專家決策獲致影響臺中市西區住宅用地區域因素評價基準7個主要評估條件構面之重要程度，最重要為土地使用管制(34.1％)，其餘依序為交通運輸(19.5％)、公共建設(17.4％)、發展趨勢(10.2％)、特殊設施(9.4％)、自然條件(5.2％)，最後為土地改良(4.2％)。 實證顯示本研究所建構的影響住宅用地區域因素評價基準，所推估的一般正常交易價格較現行規定，更能合理的反應一般正常交易價格變動情形，如此也有助於訂定更合理之公告土

地現值。