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兩岸預售屋交易糾紛與救濟制度之研究

為了解決消基會申訴範例的問題，作者許良吉 這樣論述：

摘 要本文主要在探討海峽兩岸之預售屋制度及其發生糾紛之原因、種類，以及發生糾紛後尋求解決之各種途徑。予以整理及系統化編排，並提出改進建議，使兩岸預售屋制度更臻於完備，確保買賣雙方交易之安全，以維護兩岸人民購置預售屋之權益，各章摘要分述如下：第一章說明本文研究動機與目的、研究方法及範圍。預售屋制度在臺灣地區已行之多年，內政部亦頒布預售屋買賣契約範例，然預售屋交易發生之糾紛，仍履見不鮮，案例亦不勝枚舉。中國大陸地區近二十餘年來經濟之快速成長，不動產交易蓬勃發展，交易糾紛也層出不窮。近年臺灣地區民眾到中國大陸之投資、旅遊、定居者，日愈增多，因此，增進瞭解中國大陸不動產法律規範及交易制度，避免

購置預售屋時，遭致上當受騙，使其公平交易，保障買賣雙方之權益，應是本文研究動機與目的。其次使投資或有志在大陸從事房地產事業者，可為營運決策參考。本文研究所用之方法，有文獻探討法、歷史研究法、比較研究法、歸納法、案例分析法等。實務上，消費者購買預售屋時，將會同時分別簽訂「預售屋買賣契約」及「土地買賣契約」或「土地租賃契約」或「土地設定地上權契約」；換言之，消費者簽約購買預售屋，在預售屋興建完成時，除取得房屋所有權外，必須同時取得土地所有權或使用權。因此本文探討兩岸預售屋交易糾紛及救濟制度，包含兩岸土地權利制度，預售屋交易制度，不動產登記生效制度，預售屋交易相關稅制，兩岸預售屋交易契約（合同）之性

質、效力，引起交易糾紛之原因與種類，解決糾紛與救濟途徑等。第二章兩岸不動產相關法制，主要在探討兩岸地區土地與房屋之土地權利制度之沿革及其基本差異、兩岸地區人民在對岸地區購屋取得權利之資格、土地房屋之登記制度、及兩岸不動產制度應如何調和問題。 第三章兩岸預售屋交易制度，所謂預售屋，台灣地區之不動產經紀管理條例第4條第3款規定，指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。本章探討兩岸預售屋制度之緣起、規範、特性、優缺點，行銷準備、方式與策略等。並進而瞭解兩岸預售屋相關稅費。第四章預售屋契約之效力及性質，預售屋買賣契約之成立與生效要件，具有債權效力，預售屋買賣之主

體與客體之效力為何，不動產（預售屋）所有權移轉要式行為與登記之效力，以及預售屋買賣契約欠缺形式要件之效力如何？預售屋之廣告，依消費者保護法第22條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容。」依此規定廣告是否為預售屋買賣契約之一部分？最高法院有其不同之見解。預售屋定型化契約，依消費者保護法第17條規定中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。內政部於2001年9月公布「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」。定型化契約違反前項公告之應記載及不得記載事項，其定型化契約條款無效。企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核

。第五章預售屋交易糾紛之態樣，由於預售屋交易制度，尚未能建立完善制度，預售屋交易糾紛類型眾多，大致可從消基會或內政部統計資料窺見，如從法律類型分類，大致有定金問題、給付不能、不完全給付給付遲延、物及權利瑕疵擔保。其原因可從歸責於建商、購屋者或其他原因來探討。第六章預售屋交易糾紛之救濟途徑，當預售屋交易發生糾紛後，受損害之當事人首先可向企業經營者、或其服務中心申訴，或尋求自行協議、和解方式解決，亦可向民間消費者保護團體或官方消費者保護委員會提出申訴或陳情、調解、仲裁、最後才向法院提起訴訟（訴訟前法院亦會試著於訴訟前調解或訴訟上和解）等途徑尋求救濟。第七章結論，參酌台灣地區預售屋交易制度、法令規定

及前述實務上發生糾紛之態樣，研擬防範預售屋糾紛之發生，從購屋者、建商應遵守規範、政府干預等面向探討。兩岸之預售屋交易制度可謂「異中有同，同中有異」，本研究發現兩岸預售屋交易制度之發展各有所長，亦互有所短，值得為兩岸互相檢討與學習改進，爰提出數項建議供各界參採，亦可為彼此執政者對未來預售屋交易制度訂定法令或修法之借鏡。

影響服務失誤後消費者情緒、滿意度與抱怨意向之研究-以餐飲業為例

為了解決消基會申訴範例的問題，作者林桓妃 這樣論述：

服務失誤所引起的顧客抱怨在行銷領域中為相當重要的一部份，對企業而言，減少服務失誤為品質管理的一部份，對顧客來說，經歷服務失誤的消費經驗，往往會影響之後的行為表現。團體在人們的社會中，是生活的一部份，團體的消費者通常可為業者帶來較多的商機，但相對的，若在不滿意的消費情境下，團體的消費者所帶來的威脅與衝擊也可能會較大。然而在先前研究中，團體消費者的議題，較少談論服務失誤的議題，且對於服務失誤嚴重性的主題更是鮮少談及。因此本研究透過團體的觀點，以餐飲業的服務失誤為例，了解在不同的服務失誤嚴重性中，消費者個人的情緒改變，對於滿意度與抱怨意向之影響。本研究採3×3×2三因子的混合實驗設計，其中包含服務

失誤嚴重性，分為輕微、普通與嚴重三種程度；他人情緒變項依表達程度分成無表達、生氣與憤怒三種型態；團體大小變項則包括大團體與小團體。以問卷做為資料搜集的工具，問卷內容包含正向與負向情緒題目、滿意度題目、抱怨意向題目、情境真實性檢驗題目以及人口統計變數。數據分析工具以變異數分析（ANOVA）與結構方程模式（SEM）進行假設的檢驗。研究對象為324位大學生，共有效回收293份問卷。研究結果顯示，服務失誤的嚴重性會對消費者的負向情緒造成正向的直接影響，而對正向情緒與滿意度皆有負向的直接影響；其次，消費者的滿意度與抱怨意向皆會受到正向情緒與負向情緒的影響；此外，正向情緒與滿意度對於抱怨意向皆有負向的直接

影響，且負向情緒對抱怨意向有正向的直接影響；最後，負向情緒與正向情緒皆會透過滿意度的中介對抱怨意向造成影響。本研究所提出的假設大部分皆獲得支持。最後根據研究結果，提出對於未來研究與實務之建議。